Недвижимость в Украине. Оффшорные схемы и использование оффшоров при сделках купли-продажи недвижимости. Европейские компании и налоговые льготы.
Изменение налоговых ставок в 2007 году дало повод многим владельцам недвижимости, а особенно крупных объектов, задуматься о том, не много ли они платят. В классическом варианте, когда владельцем объекта является физическое лицо, гражданин Украины, теперь приходится платить в сумме уже 5% с суммы сделки, заключая договор покупки продажи у нотариуса. Также не стоит забывать, что взнос в Пенсионный Фонд в размере 1% от цены, указанной в договоре никто не отменял...
Давайте посчитаем, при стоимости объекта, например, в 1 млн. долл. Вам, как успешному инвестору в значительно подорожавший объект недвижимости, придется заплатить как минимум 50 000 у.е, если 1% Пенсионного фонда будет платить покупатель.
В случае, если Вы только сейчас, решили проинвестировать свободные средства в украинскую недвижимость, то о схеме ее дальнейшей продажи следует задуматься в еще момент ее приобретения, так как с 2008 года, возможно, разница между ценой приобретения и ценой продажи будет облагаться налогом по стандартной ставке 15%, если продавцом является физическое лицо – а это еще более заметно, чем 5% на сегодняшний день. Так что самое время задуматься о новых способах инвестировния в недвижимость.
Покупка-продажа недвижимости в Украине с использованием оффшоров
В сложившейся ситуации можно применить успешный опыт США и стран западной Европы, где например, никто не оформляет виллы, пентхаузы, торговые центры и другие крупные объекты недвижимости на физических лиц, и на это есть две причины:
1) необходимо объяснить налоговой, где Вы взяли столько денег
2) при дальнейшей продаже подоходный налог заберет значительную часть прибыли
Причина № 2 уже сейчас стала актуальной для украинских владельцев недвижимости, причина №1 также станет актуальной через 1-2 года, когда будут введены косвенные методы определения доходов физических лиц – поэтому, пока еще есть время, можно позаботится о своем спокойном будущем и максимизировать доход о инвестиций.
Оффшорные схемы работы с недвижимостью: от простого к сложному
Наиболее простая в реализации схема покупки-продажи недвижимости, используемая в большинстве стран мира, будет выглядеть следующим образом, если применить ее к Украине:
Схема 1. Классическое использование оффшорных компаний при продаже недвижимости, адаптированное к Украине
- учреждается классическая оффшорная компания где-нибудь на Британских Виргинских или других островах.
- эта компания учреждает в Украине предприятие, и вносит в Уставный фонд нужную сумму
- украинское предприятии покупает недвижимость
- новый покупатель покупает по рыночной цене оффшорную компанию с правами владения украинской компании, которая в свою очередь является владельцем недвижимости.
В классическом варианте данная схема выглядит еще проще, так как, например, в США нет ограничений на владение недвижимостью и землей зарубежными компаниями, поэтому учреждать дополнительную компанию на территории США нет необходимости, объектом недвижимости владеет непосредственно оффшор на Багамских, Каймановых или прочих островах, покупка продажа оффшора происходит путем покупки продажи акций оффшорной компании.
Согласно законодательства, подобные сделки гражданам США разрешается заключать на территории любой страны, для конфиденциальности интересы продавца и покупателя представляют обычно адвокаты, которые уже в дополнительных соглашениях с клиентов действуют на сделках от имени и по поручению клиента, предоставляя, при необходимости, также услуги доверительного управления недвижимостью.
Формально на руках у реального владельца есть договор покупки-продажи акций компании-владельца недвижимости, подписанный со стороны продавца с открытой датой (эти договора не подлежат обязательному нотариальному заверению), сумма сделки может быть символической и не отображать реальную стоимость недвижимости. Обычно – это номинальная стоимость 100% акций оффшорной компании, например 1000 $. Для того, чтобы вступить во владение, новому владельцу необходимо лишь поставить свою подпись под контрактом и вписать в договор свои данные.
Обязательство о информировании налоговой службы о своих новых приобретениях возникает с момента, когда новый владелец подпишет контракт покупки-продажи, а о этом факте знает только лишь держатель «контракта» на предъявителя. Если Владелец решает продать недвижимость, от просто передает договор покупки-продажи акций «на предъявителя» новому владельцу.
При необходимости проведения полной суммы сделки по договору обычно в роли покупателя и продавца также выступают оффшорные компании, одна из которых принадлежит продавцу, вторая покупателю, а они всего лишь являются доверенными лицами этих оффшорных компаний.
Применительно к Украине, здесь еще придется регистрировать дополнительную команию – владельца недвижимости в Украине, так как приобретение объектов недвижимости, а тем более крупных, или отдельно стоящих зданий нерезидентами без регистрации в Украине представительтства достаточно сложный и не во всех случаях возможный процес. Да и регистрация представительства намного затратнее, чем обыкновенной украиской компании-резидента.
Схема 2. Покупка-продажа недвижимости с использованием оффшорных компаний и проведением полной суммы сделки по безналичному расчету.
Данная оффшорная конструкция является немного более затратной с точки зрения организации, однако дает дополнительные преимущества, так как в ней реальные владельцы-физлица выступают только в качестве доверенных лиц от имени оффшорной компании, при этом право собственности переходит от одной компании к другой, никак не касаясь физических лиц и их материального положения.
Также она рекомендуется к применению в тех странах, где законодательство предусматривает ограничения для своих граждан на покупку акций зарубежных компаний, а также предусматривает дополнительные разрешения на открытие счетов за рубежом. Украина, в отличие от США и стран ЕС, пока также относиться к этой категории: для того чтобы официально приобрести акции иностранной компании (в том числе и оффшорной) и использовать для операций с недвижимостью самую простую схему, необходимо получить индивидуальное лицензию Нацбанка Украины, пройти в проверку в соответствующих службах МВД и СБУ. Также Вам придется предоставить полную информацию о всех деталях сделки, а в дальнейшем регулярно предоставлять в налоговую все сведения о движениях на банковских счетах Вашей компании оффшора.
Оформление сделки по покупке-продаже акций (долей) иностранной компании гражданами Украины
Рассмотрим представленные два варианта покупки продажи недвижимости с точки безопасности сделки и их легальности с точки зрения действующего законодательства для резидентов Украины.
Если же «забыть» оформить лицензию, то сделка по покупке-продаже оффшора будет иметь достаточно рисковый характер, так как Вам, чтобы не нарушать законодательство Украины, придется отказаться от заключения договора, в котором Вы официально приобретаете акции иностранной компании, а тем более удостоверения этого договора в нотариальной форме.
Отметим, что договора покупки-продажи акций (в том числе и 100% пакета) за границей подлежат нотариальному заверению лишь по желанию владельцев, факт заключения такого договора нигде не фиксируется и сведения о смене собственника предоставляются только в обслуживающую компанию, в уставе либо других документах не предусматривается внесение изменений по поводу смены акционеров.
С одной стороны такая свобода в расчетах является важным фактором для обеспечения конфиденциальности сделки, но с другой стороны за нее приходится платить безопасностью сделки, так как резидентам Украины придется просто произвести расчет в наличной форме по схеме деньги в обмен на договор о покупке-продаже на предъявителя (или генеральную доверенность).
Наверное, не многие из читателей готовы рискнуть приобрести у незнакомых Вам людей что-либо стоимостью 100-200 тис. просто по генеральной доверенности, да еще и не указывая нигде в документах сумму и предмет сделки. А если объект стоит несколько миллионов?
Таким образом, действуя про простейшей схеме мы оказываемся перед выбором: или заключить официальный договор, удостоверить его у иностранного нотариуса и таким образом нарушить законодательство Украины, либо приобрести недвижимость по генеральной доверенности и нигде не фиксировать сумму покупки-продажи, либо пойти официальным путем и попытаться получить официальную лицензию на инвестицию в оффшор. Вероятность позитивных выводов для целесообразности такой инвестиции с точки зрения государственных органов Украины крайне низка, те более что вполне логично предположить цели подобной «инвестиции».
Классические оффшорные компании при сделках с недвижимостью – все официально… почти
Главным преимуществом классических оффшорных компаний является стабильность – как правило, это небольшие островные государства, с стабильной политической и экономической системой, гарантирующие неизменность законодательства, официальное освобождение от налогов, сборов, и какой-либо отчетности и подтвердившие все вышесказанное многолетней практикой.
Поэтому, для придания сделке более официального и законного характера, продавцу оффшорной компании и покупателю (если он тоже резидент Украины) придется открыть для этих целей еще по оффшорной компании, которые будут выступать в роли покупателя и продавца, компании-владельца недвижимости.
Далее доверенные лица со стороны покупателя и продавца подписывают официальный договор покупки-продажи корпоративных прав (акций), при желании удостоверяют его нотариально, действуя как уполномоченные доверенные лица от имени иностранных компаний в любой из удобных стран, фиксируют там сумму сделки, порядок расчетов, все детали (в том числе и перечень активов и недвижимости) и производят между собой расчеты, как в наличной так и в безналичной форме – вопрос, кто предоставил доверенному лицу необходимую сумму денег (в том числе и наличных) для заключения сделки относится только к оффшорной компании, а оффшорная компания не обязана отчитываться о источниках своих доходов.
Если сделать официальный перевод всех документов оффшорных компаний, в т.ч. и доверенностей, то данную сделку можно теоретически возможно заключить и на территории Украины и также, при желании, удостоверить нотариально – однако, учитывая недостаточный практический опыт украинских нотариусов при оформлении подобных сделок, найти «нужного» нотариуса в Украине будет не так то и просто.
В любом случае, конструкция из трех оффшорных компаний является более надежной и гарантированной применительно к резидентам Украины, попадая в рамки украинского правового поля, если использовать номинальные и фидуциарные услуги.
Законодательство Украины не запрещает Вам представлять по доверенности интересы зарубежных компаний во всех странах мира, и не требует объяснять, почему и на каких основаниях Директором оффшорной компании была выдана Вам доверенность на продажу акций одной из дочерних компаний – и при этом покупатель получает дополнительные гарантии, приобретая компанию по полной стоимости.
Основным недостатком данной схемы является непонимание самого процесса продажи и взаиморасчетов между владельцами компаний, а также необходимости действовать исключительно на основании доверенности, выданной от имени оффшорной компании.
Возникает логичный вопрос – а почему мы продаем оффшор, а не саму украинскую компанию – владельца недвижимости. Ведь процесс покупки украинской компании без проблем оформляется любым украинским нотариусом, четко и понятно фиксируется права владения новой компании, и легко проверяется наличие на балансе компании объекта недвижимости?
Почему бы не заключить договор с оффшорной компанией и не заплатить на банковский счет оффшора необходимую сумму прямо с Украины на основании нотариально удостоверенного договора покупки-продажи корпоративных прав, особенно если украинскую компанию покупает гражданин Украины?
Это возможно, но невыгодно для продавца перед перечислением за рубеж с суммы платежа будет удержан налог у источника на доходы оффшорной компании, полученные на территории Украины в размере 15%, так как ни с одним оффшором вне зависимости от того, входит ли он в «черный список» Кабмина или нет, Украина не подписывала соглашений о избежании двойного налогообложения – а значит доходы оффшорной компании с источником из Украины подлежат налогообложению на территории Украины.
Поэтому, продажа украинской компании хоть и возможно, но является невыгодной, если в качестве продавца выступает оффшор или компания из страны, с которой Украина не имеет соглашения о избежании двойного налогообложения.
Отдельно бы хотелось отметить Кипр, столь любимый нашими соотечественниками – такой договор с Кипром существует, но он еще 1983 года и его положения уже давно не соответствуют рыночным принципам (соглашение было заключено еще с СССР). Еще в 2006 году Правительство Украины высказало предложение о денонсации этого советского соглашения – а это значит, что в ближайшее время возможна ситуация, когда старое соглашение будет разорвано, а новое, как обычно бывает в Украине, не подписано из-за несогласованности позиций различный ведомств. В результате – 15% налог на доходы.
Выбор страны для оффшора. Почему бы не Кипр - ведь уже европейская страна, а не оффшор
Вот именно по этому, в отличие от других юридических и консалтинговых компаний, мы уже давно предупреждали отечественных бизнесменов, использующих для инвестиций в Украину и СНГ кипрские компании, о необходимости перестроения долгосрочных бизнес-схем и отказа работы с Кипром после его вступления в ЕС, несмотря на то, что сейчас Кипр является одной из наиболее популярных стран регистрации иностранных компаний для наших соотечественников.
По поводу использования Кипра существует много мнений, однако, если обратить внимание, то большинство компании, в том числе работающих на украинском рынке, имеют кипрских учредителей или являются представительствам Кипрских компаний – а это значит, им нет смысла посвящать клиентов в недостатки кипрских компаний, они все будут высказывать только положительные моменты, «забыв» предупредить об отрицательных. А что будет, если их «забычивость» обойдется Вам в 15% активов?
Не стоит забывать, что Кипр в 2004 году вступил в Евросоюз, а это предполагает определенные обязательства – а значит низкие налоговые ставки на Кипре останутся недолго (в отличие от классических оффшоров, где все налоги заменены официальной фиксированной пошлиной в размере 100-200 долларов ежегодно), в течение 6 лет Кипр обязан привести свое законодательство, в том числе и налоговое, к положениям, установленным Директивами ЕС.
Да и обосновать наличие нового договора с Кипром будет не просто – зачем Украине льготный договор с «курортным» островом – нет никаких экономических обоснований для его заключения на тех же или подобных льготных условиях, особенно с 0% ставками, оставшимися еще со времен СССР, когда никакой коммерческой деятельности не существовало.
Заявления некоторых политиков об огромном инвестиционном потенциале Кипра выглядят как минимум смешно, ведь то, что Кипр является и всегда являлся исключительно «трансферной» страной для финансовых потоков, если выражаться максимально корректно, сейчас знает даже ученик старших классов средней школы.
Также помимо возросшего до 10% корпоративного налога (на прибыль предприятия), на Кипре недавно появился военный налог, а это, как нетрудно догадаться, говорит о том, что существует проблема политического плана, которая потенциально может быть причиной нестабильного функционирования всей системы государственной власти из за конфликта с Турцией, кто бы что не говорил, а налоги с подобным названием по доброй воле никто не вводит – значит проблема существует, и пока налог не отменен, она не решена – а это также потенциальный фактор нестабильности.
Каким будет новый договор с Кипром, на 100% не может сказать никто, да и когда он будет – а это значит нестабильность, неприемлемую для вложения крупного капитала, ведь возможность варианта «минус 15%» - это очень дорогой эксперимент над собственным благосостоянием.
Потому, при прочих равных, использование классических оффшоров в схемах покупки-продажи недвижимости будет более приемлемым и безопасным, чем использование «среднего» варианта в виде Кипра. Получение лицензии на официальное владения акциями компании, расположенной например на Британских Виргинских Островах, Сент-Винсенте, в Белизе, Маршалловых островах, Панаме ничем не будет отличаться от процедуры получения разрешения на владение Кипрской компанией.
Но в отличие от Кипра, классические оффшорные страны не являются членами ЕС, в этих странах не существует военных конфликтов и не предвидится никаких изменений в налоговом законодательстве, реестр акционеров и владельцев никогда не будет публичным (в отличие от Кипра, власти которого в ближайшее время заявили, что сделают данные о владельцах компаний общедоступными, как это принято во всей Европе), эти страны не участвуют в договорах об обмене информацией между налоговыми органами.
Поэтому, если выбирать страну, которую Вы будете использовать в качестве «кошелька» - обратите внимание на «черный список» Кабмина – если страна находится в этом списке, - гарантия Вашей конфиденциальности и сохранности Ваших денег.
Отметим, что официальный черный список, например, в той же РФ отсутствует, в странах Европы его тоже нет, как и нет никаких ограничений по работе с оффшорами – но в Украине этот фактор приходится учитывать.
Как сделать так, чтобы и деньги были в надежном месте, и Ваш оффшор из «черного списка» не раздражал покупателя, банк и прочие контролирующее проверяющие органы? Решение достаточно простое – открыть две компании: первую – оффшорный «кошелек», вторую европейскую – в респектабельной юрисдикции для работы с Украиной и использовать их согласно назначения.
Для второй компании-инвесторам можем порекомендовать выбирать среди любой из стран Западной Европы Нидерланды, Данию, Германию, Австрию, Францию– уровень налогов приблизительно одинаковый и составляет 25-30% (как и в Украине), но если Вы будете всю прибыль «реинвестировать» - то какая Вам разница, если Вы все равно фактически налоги платить не будете, но при этом получите все преимущества европейского инвестора.
Европейские компании при сделках с недвижимостью – надежно, понятно, стабильно
Все вышеперечисленные недостатки работы через прямое использование оффшоров легко устраняются с помощью включения в схему работы компании из любой респектабельной европейской юрисдикции, в которой существует обычная система налогообложения, аналогичная той, что и в Украине.
Для более и удобной для продажи схемы от имени европейской Вы можете учредить на территории Украины юридическое лицо – удобнее всего Частное предприятие, так как при этом нет необходимости формировать уставный фонд сразу, но возможно задекларировать необходимую сумму для будущей покупки недвижимости при регистрации, например 1-2 млн. долларов и переводить ее на банковский счет по мере необходимости.
Если же Вы планируете продать в дальнейшем объект недвижимости вместе с предприятием иностранцам, или гражданам СНГ, то в этом случае, мы рекомендуем в качестве огранизационно-правовой формы выбрать ООО, так как не во всех странах существует аналог украинского частного предприятия, а аналог ООО есть везде, и поэтому процедура приобретения долей в ООО будет намного более понятной и удобной для иностранного покупателя. Также ООО будет уместно, если Вы ведете бизнес в сфере недвижимости вместе с партнерами, и тогда «инвестировать» могут несколько компаний, а долевое участие четко прописывается в документах украинского ООО.
Недостатком ООО является необходимость формирования минимального уставного капитала перед регистрацией, но это больше технический момент, так как потом Вы без проблем можете составить изменения к уставу и увеличить его до тех же 1-2 млн. долларов – законодательство Украины не обязывает Вас, в отличие от первичной регистрации, сразу же вносить дополнительный капитал – Вы сможете это делать по мере необходимости.
Также Вы, или Ваше доверенное лицо, получаете лично возглавить это предприятие и самостоятельно, действуя как директор, без всяких доверенностей, в рамках понятного и Вам, и продавцу, заключать любые сделки по покупке недвижимости, а также представлять интересы европейского предприятия в Украине при продаже дочерней украинской компании покупателю недвижимости.
После того, как Вы находите подходящий объект недвижимости для покупки (инвестиции), с зарубежного счета в качестве взноса в уставный фонд украинского частного предприятия (со 100% иностранным капиталом) переводится необходимая сумма, и приобретается объект недвижимости.
Для придания более товарного вида украинскому предприятию Вы также можете официально зарегистрировать в Горадминистрации иностранную инвестицию, особых льгот это не дает, но будет дополнительной гарантией защиты активов Вашего предприятия от недоброжелательных «движений» со стороны государственных и негосударственных структур – учитывая направление Украины на евроинтеграцию никому не нужен международный конфликт и публичная огласка нарушения прав европейских инвесторов.
Рекомендуется под каждый объект создавать отдельное предприятие, так как в дальнейшем с точки зрения экономической выгоды рациональнее продать само предприятие с объектом недвижимости на балансе (особенно, если это коммерческая недвижимость).
Доход от продажи корпоративных прав не территории Украины согласно соглашениях об избежании двойного налогообложения не облагается на территории Украины – эти соглашения подписаны с большинством Европейских стран (у оффшорных классических компаний и нерезидентов ЕС таких льгот нет).
Также закодонодательство ряда европейских стран (например, Дании) не облагает доходы от владения и покупки продажи зарубежной недвижимости и предусматривает льготные ставки от доходов по продаже корпоративных прав.
В общем виде европейская схема работы применительно к Украине выглядит следующим образом
Схема 3. Использование европейских компаний для покупки продажи недвижимости в Украине
- классическая оффшорная компания «инвестирует» средства в европейскую компанию
- европейская компания учреждает компанию в Украине со 100% иностранным капиталом
- украинская компания приобретает объект недвижимости в Украине
- европейская компания перепродает свою украинскую компанию (владельца недвижимости) покупателю
- доход от сделки купли-продажи европейской не облагается налогами в Украине
- средства со счета европейской компании возвращаются в оффшор, или реинвестируются в Украину.
- учреждается новая компания в Украине и процесс повторяется
Эта схема уже давно используется гражданами ЕС и США для приобретения недвижимости на территории Украины, России и стран Восточной Европы. При необходимости продажи объекта недвижимости, договор заключается между европейскими компаниями в известном обеим сторонам правом поле, и поэтому выглядит максимально прозрачным и понятным всем сторонам сделки.
В случае европейской схемы у Вас появляется свобода выбора варианта продажи объекта недвижимости: Вы можете заключить сделку купли-продажи корпоративных прав с гражданином Украины, с оффшорной компанией, либо с любой другой компанией – проблем с перечислением денег на счет, открытый в респектабельном европейском банке не возникнет не в одной стране мира, в том числе и в Украине.
Дополнительные преимущества европейской схемы при работе с недвижимостью
Главное преимущество – 100% легальность схемы и официальная возможность снизить налоговую нагрузку до 0%! Налог у источника при использовании европейской компании платить не нужно, согласно соглашениям об избежании двойного налогообложения доходы европейских компаний не облагаются на территории Украины, т.е ставка налога при перечислении зарубеж составит 0%.
Если покупатель будет настаивать на заключении сделки покупки-продажи корпоративных прав у нотариуса, это обойдется всего в 1% - Вы ведь не продаете недвижимость, а продаете корпоративные права. Но это не является обязательным условием, договор может быть составлен и в простой письменной форме – хотя мы не рекомендуем экономить на нотариальных расходах во избежание недоразумений – нотариус в любом случае обязан проверить законность сделки и полномочия сторон. Также нет необходимости проводить всю процедуру переоформления через БТИ и заказывать свежую справку-характеристику, что дает значительное преимущество и ускоряет процесс переоформления.
Сделка оформляется на территории Украины и будет понятна всем участникам, продавец и покупатель могут без опасений указывать в договоре покупки-продажи реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, украинская фирма всего лишь выступает техническим инструментом-посредником, а стоимость компании соответствует рыночной стоимость недвижимости, и не является не заниженной, ни завышенной.
Если покупатель является резидентов другого государства, или юридическим лицом, или оффшорной компаний, это не меняет ни сути сделки, ни налоговой нагрузки для продавца.
Во избежание недоразумений при перегистрации предприятия, мы все же рекомендовали бы заключать договора на территории Украины, учитывая местонахождение объекта недвижимости, а расчеты уже проводить в удобной сторонам форме в соответствии с законодательством страны покупателя и продавца. Интересы покупателя и продавца в Украине, в том числе у нотариуса, могут представлять доверенные лица сторон. Европейские компании не имеют ограничений по форме и способам платежа, однако традиционно обычно используется безналичная форма расчета в виде банковского перевода.
Работая в рамках украинского правого поля, и продавец и покупатель максимально защищают свои интересы в процессе сделки от любых возможных вариантов мошенничества, обвинений в уклонении от уплаты налогов и т.п. – все этапы сделки не нарушают ни европейского, ни украинского законодательства.
Стабильное европейское законодательство также четко защищает права собственности на активы продавца во всех странах мира, в том числе и в Украине, что является дополнительной защитой от таких негативных явлений, как рейдерство.
Налоги в Европе при операциях с недвижимостью – 0% официально
Еще одним преимуществом европейской компании является то, что если Вы решите снова реинвестировать прибыль от сделки по продаже дочерней украинской компании-владельца недвижимости в новую украинскую дочернюю компанию, то перечисление в уставный фонд относится на валовые расходы европейской компанию, в отличие от Украины, где вложения в уставный фонд и покупка долей предприятий осуществляются с прибыли.
Таким образом если Вы всю прибыль реинвестируете обратно в Украину, то и в Европе Вы полностью официально уменьшите налоговую нагрузку до 0% - однако рекомендуется платить1–1.5% от суммы валовых доходов, считается, что меньше в Европе зарабатывать не принято и компания не может постоянно работать за 0.1% от оборота. Но это уже больше имидж компании, чем нарушение – Вы сами вправе решать сколько средств реинвестировать и в какую страну, и это также полностью попадает в рамки европейского правового поля. В общем-то, в Европе никто не будет возражать, если часть средств по своему усмотрению Вы решите «проинвестировать» в уставный фонд оффшорной компании на счет в любимом прибалтийском банке – это Ваше право, как предпринимателя.
Кроме этого, доходы полученные за пределами ЕС, не являются объектом налогообложения европейским НДС - а значит отпадает необходимость уклоняться от «неудобного» налога – в цене договора купли-продажи дочерней украинской компании европейская фирма не указывает НДС.
Также, если Вы решите стать официальным владельцем акций европейской компании и получить лицензию НБУ – это будет сделать гораздо проще, ведь инвестиции в европейскую компанию вполне логичны и экономически обоснованы – в случае, если Вы докажете легальность происхождение заработанных средств, с получением лицензии проблем не будет.
Существует и более простой путь стать официальным владельцем – предыдущий владелец может оформить на Вас официальную дарственную, Вы, как порядочный налогоплательщик декларируете подарок в своей ежегодной декларации о доходах, прилагаете к договору дарения также оценочную стоимость акций и платите подоходный налог в размере 15% от той суммы, которая указана в «оценке» подарка.
После того, как Вы станете официальным владельцем, Вам придется также к своей декларации о доходах прилагать отчетность по зарубежной компании и оборотам по банковскому счету – но с другой стороны, Вы получаете и множество преимуществ, таких как возможность постоянного проживания на территории ЕС, так как Вы являетесь официальным владельцем европейской компании, которая создала рабочие места для граждан ЕС и исправно платит налоги, может получить официальное право на трудоустройство в качестве управляющего и в дальнейшем лично представлять интересы компании при переговорах и сделках.
Аренда недвижимости. Сдача коммерческой недвижимости в аренду в Украине. Использование оффшоров и европейских компаний
Если рассмотреть вопросы получения доходов от коммерческой недвижимости в Украине в качестве арендной платы, то вместо обычного украинского ЧП или ООО для построения легальной и экономически целесообразной схемы работы необходимо регистрировать специализированную компанию по управлению активами, которая получает соответствующую лицензию и сдает дополнительные отчеты о проведенных операциях.
Выполнение лицензионных условий и поддержание деятельности КУА является более дорогостоящим процессом – но зато в результате Вы получаете реально существующий украинских оффшор, доходы которого (КУА) не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость.
Схема 4. Использование европейских компаний и ИСИ-КУА для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в Украине
- классическая оффшорная компания «инвестирует» средства в европейскую компанию
- европейская компания открывает в Украине свое ИСИ КУА (Компанию по управлению активами) с налоговым льготами
- управляющая компания ИСИ КУА приобретает объекты коммерческой недвижимости в Украине
- управляющая компания ИСИ КУА сдает (или продает) недвижимость покупателю
- доходы ИСИ КУА фактически не облагаются налогами в Украине от сделки купли-продажи недвижимости, а также доходы от сдачи недвижимости в аренду не облагается налогами в Украине.
- средства со счета ИСИ КУА возвращаются на счет европейской компании в виде доходов от инвестиционной деятельности, а тале направляются в оффшор, или реинвестируются обратно в Украину.
КУА действует в интересах инвесторов и всего лишь управляет за символический процент полученными от инвесторов деньгами, и вопрос уплаты налогов является компетенцией инвесторов в стране их регистрации. Если же инвестор является нерезидентов и зарегистрирован в стране, с которой Украина подписала соглашение о избежании двойного налогообложения, то опять же мы выходим на желанный 0% налогов в Украине действуя по описанной выше схеме (за вычетом «гонорара» за управление КУА).
Возможным недостатком является то, что КУА не является плательщиком НДС и не сможет выписать налоговую накладную арендаторам – юридическим лицам, но этот вопрос легко решатся созданием дополнительной дочерней компании, которая уже будет предоставлять объекты в субаренду, взяв у КУА в нужном количестве и по «удобной» цене часть имущественного комплекса.
Описанная ниже схема хоть и является наиболее дорогостящей, но с другой стороны она является универсальным инструментом для управления недвижимостью, позволяющим как покупать-продавать недвижимость, акции, корпоративные права, так и сдавать в аренду крупные объекты коммерческой недвижимости (торговые центры, магазины, склады и т.п.), причем при этом указывать в договорах реальную рыночную стоимость аренды и при этом не фактически не уплачивая ни копейки налогов. Доход от операций с недвижимостью КУА может реинвестировать в приобретение новых объектов, может возвращать в нужном количестве зарубежным инвесторам.
Обратим Ваше внимание на то, что если КУА купит у физического лица объект недвижимости, а затем через некоторое время продаст объект недвижимости, но при нотариальном оформлении сделки необходимо будет уплатить всего лишь 1% в Пенсионный фонд 1% госпошлины – как это было до 2007 года. При этом прибыль КУА не облагается никакими налогами.
Проблема легализации доходов от сдачи в аренду недвижимости сейчас актуальна для многих владельцев крупных объектов, особенно если это коммерческая недвижимость и арендатору необходим официальный договор. Использование схем с применением СПД на едином налоге и договоров субаренды не всегда приемлемо из за лимита доходов в размере 500 тис. в год для одного СПД и отсутствием возможности выписки налоговой накладной. Таким образом, например, чтобы сдать через СПД крупный торговый или офисный центр, Вам придется «нанять на работу» и контролировать не один десяток СПД – а это не всегда удобно, ведь юридически это независимые предприниматели, и момент взаиморасчетов с ними иногда выходит за рамки украинского правового поля.
Управляющая компания является единственной легальной альтернативой СПД при уменьшении налоговых платежей в украинском правовом поле при сдаче в аренду объектов недвижимости.
Примеры оффшорных схем при операциях с недвижимостью в Украине с расчетами:
Ситуация: Покупка объекта недвижимости за 1 млн. грн., продажа через пол года за 3 млн. Если физлицо покупатель, физлицо продавец, продается сам объект недвижимости, общая сумма налогов 3 млн. х 6% - 180 тис. грн., с 2008 года, 2млн.х15% - 300 тис.грн.
Вариант №1: объект недвижимости оформляется на украинское предприятие и продается само украинское предприятие, покупатель и продавец физлица, резиденты Украины.
предприятие продается по заниженной цене с нотариальным оформлением, покупатель и продавец предприятие физлица, например за 1000 грн. – налоги 1% от суммы договора (госпошлина), покупатель никак не защищен от мошенничества при сделке, так как сумма договора ниже рыночной сделки, при дальнейшей продаже в 2008 году придется заплатить до 15% с разницы между ценой покупки и приобретением
предприятие продается по рыночной цене и это фиксируется в договоре покупки-продажи корпоративных прав: ситуация не выгодна для продавца, придется заплатить как минимум 15% с разницы между вложенными уставный капитал средствами и суммой продажи
Вариант №2: объект недвижимости оформляется на украинское предприятие, которое учредил оффшор и продается оффшор, покупатель и продавец физлица, резиденты Украины.
оффшор продается по генеральной доверенности, либо путем передачи акций на предъявителя – сделка не нарушает законодательства Украины, однако никак не защищает интересы покупателя, претензии в результате выявленных недостатков будет выставлять некому с правовой точки зрения. Расчеты между собой покупатель и продавец производят в наличной форме. Налогов нет, так как нет объекта налогообложения, сделка не фиксируется нотариально, а фактически происходит на доверительной основе – вариант, который не устроит многих покупателей.
заключается официальный договор покупки-продажи, договор удостоверяется нотариально (но не на территории Украины, так как резиденты Украины не имеют права залучать такие договора без индивидуальной лицензии Нацбанка), сумма сделки фиксируется в полном объеме в договоре, расчеты производятся в удобной сторонам форме.
Налоги отсутствуют, кроме расходов на нотариуса и поездку зарубеж в ближайшую «удобную» страну, но с точки зрения украинского законодательства сделка нелегитимна и мало отличается от сделки по генеральной доверенности, если рассматривать защиту интересов покупателя – предъявить претензии будет некому
Момент владения оффшором продавцом на дату сделки подтвердить достаточно сложно, так как официально гражданин Украины не мог приобрести корпоративные права без соответствующей лицензии, а другой гражданин их приобрести, причем обе лицензии необходимо получить перед сделки, регистрация по факту невозможна.
Однако отметим, что с точки зрения оффшорного законодательства сделка является легитимной и оффшорный регистратор без проблем зарегистрирует нового владельца акций оффшора и выдаст соответствующий документ при его желании.
Вариант №3: объект недвижимости оформляется на украинское предприятие, которое учредил оффшор и продается украинское предприятие, но покупателем является также оффшорная компания, их интересы по доверенности в Украине представляют физлица - резиденты Украины.
договор покупки-продажи корпоративных прав подписывается на территории Украины от имени оффшорных компаний доверенными лицами-гражданами Украины, удостоверяется нотариально по полной рыночной стоимости. Нотариус не проверяет момент расчетов между сторонами – в договоре указывается, что расчеты производятся в безналичной форме. Фактические расходы – 1% госпошлины от суммы договора.
Уплата налога у источника – формально оффшорная компания-продавец должна уплатить налог в размере 15% от источника дохода в Украине, учитывая, что банковские счета у продавца и покупателя находятся за пределами Украины, наши налоговые органы не могут обязать зарубежный банк удержать данный налог в бюджет Украины,
Теоретическая возможность ГНИ в дальнейшем в судебном порядке потребовать от владельца недвижимости доплатить в бюджет 15% налога, которые необходимо было удержать с покупателя при перечислении ему средств согласно договора покупки-продажи корпоративных прав, особенно, если сделка была заключена на крупную сумму, и до выяснения наложить арест на объект недвижимости.
Вариант №4: объект недвижимости оформляется на украинское предприятие, которое учредил оффшор №1. В свою очередь оффшором №1 владеет оффшор №2, который также является фактической собственностью продавца. Продается оффшор №1, но покупателем является также оффшорная компания, фактически управляемая покупателем, их интересы по доверенности представляют физлица- резиденты Украины.
договор покупки-продажи корпоративных прав подписывается на территории другого государства (не Украины) от имени оффшорных компаний доверенными лицами-гражданами Украины, удостоверяется нотариально по полной рыночной стоимости. Нотариус не проверяет момент расчетов между сторонами – в договоре указывается, что расчеты производятся в безналичной форме. Фактические расходы – госпошлины от суммы договора согласно страны, в которой удостоверяется договор, как правило, не более 1% от суммы.
Сделка является полностью легитимной, так как с обеих сторон договор подписали уполномоченные представители оффшорной компании (а не владельцы), о переходе прав собственности на оффшорную компанию-владельца недвижимости информируется регистратор компании, и выдается новый сертификат о владении акциями. Теоретически, договор покупки-продажи оффшора возможно заключить и на территории Украины, но придется переводить на украинский и апостилировать все документы.
Недостатки – не всех покупателей устроит возможность «косвенного» владения украинской компанией посредством оффшора, принадлежащего по генеральной доверенности, более сложнее продать объект, если покупатель не знаком либо не достаточно разбирается в особенностях оформления подобных сделок.
Вариант №5: Аналогичен варианту №3, объект недвижимости оформляется на украинское предприятие, которое учредила европейская компания, и продается украинское предприятие. Продавец – европейская компания, с уполномоченным представителем на территории Украины, покупатель физическое или юридическое лицо любой страны регистрации с уполномоченным представителем на территории Украины
договор покупки-продажи корпоративных прав подписывается на территории Украины от имени оффшорных компаний доверенными лицами-гражданами Украины, удостоверяется нотариально по полной рыночной стоимости. Нотариус не проверяет момент расчетов между сторонами – в договоре указывается, что расчеты производятся в безналичной форме. Фактические расходы – 1% госпошлины от суммы договора.
Уплата налога у источника отсутствует, т.к. действует международное соглашение, даже физическое лицо может официально заплатить за корпоративные права согласно договору со своего банковского счета в Украине на счет европейской компании. Сделка официальная и полностью прозрачная. Факт владения и сумма сделки подтверждается банковской выпиской. В случае, если объект приобретается юридическим лицом, либо оффшорной компанией, действия аналогичны, но в отличие от ситуации, описанной в Варианте №3, европейская компания как продавец, не обязана платить налог у источника в Украине, поэтому независимо от того, с какого банковского счета был произведен расчет по сделке, она является легитимной и находится в правом поле как Украины так ЕС.
Выводы и общие рекомендации по схемам покупки-продажи недвижимости в Украине
Использование оффшорных и европейских компаний позволяет снизить налоговые затраты при оформлении сделок покупки-продажи недвижимости в Украине фактически до 0%. Продажа самой недвижимости заменяется продажей корпоративных прав на юридическое лицо, которая в свою очередь владеет самим объектом недвижимости, исключением является использование КУА, тогда становится возможно и прямая продажа недвижимости и сдача в аренду с 0% нагрузкой от доходов. В зависимости от того, какое юридическое лицо продается и какая схема работы используется, сделка может быть не полностью легитимна в рамках украинского законодательства
Безусловно к стоимости сделки также нужно добавить стоимость оформления и содержания оффшорных компаний, а также стоимость услуг нотариуса, при желании (это не является обязательным) удостоверить сделку нотариально. Наиболее дорогостоящим вариантом будет использование в оффшорной схеме промежуточной европейской компании, но таким образом Вы получаете полную легитимность сделки как по украинскому, так и по европейскому законодательству при фактически отсутствующих налоговых платежах.
Европейская компания также предоставляет Вам дополнительные возможности, так как если Ваш покупатель иностранец или иностранная компания, он предпочтет при прочих равных (а возможно и готов будет заплатить больше за стабильность) заключить договор купли-продажи с такой же европейской компанией, так как четко представляет процесс покупки-продажи активов в Европе.
.Мы будем рады ответить на Ваши дополнительные вопросы
